住宅ローンの返済が厳しくなり、
「このまま住宅ローンを払えなかったらどうなる？」
「家を売りたいけれど、売却してもローンが残りそう」
「金融機関から督促が届いている」
「競売になる前に自宅を売却したい」
とお悩みではないでしょうか。
住宅ローンの返済が難しくなった場合でも、状況によっては**「任意売却」**という方法で不動産を売却できる可能性があります。
今回は、和歌山市を中心に不動産売買を行う新家住宅株式会社が、任意売却の仕組みや競売との違い、売却までの流れについて分かりやすく解説します。
任意売却とは、住宅ローンなどの残高が不動産の売却価格を上回り、通常の方法ではローンを完済できない場合などに、金融機関などの債権者と調整し、同意を得たうえで不動産を売却する方法です。
通常、住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、売却時に住宅ローンを完済するなどして、金融機関が設定している抵当権を抹消する必要があります。
例えば、
住宅ローン残高が2,000万円
↓
現在の自宅の売却見込み価格が1,500万円
というケースでは、単純に売却しただけでは住宅ローンを完済できません。
このような「売却価格より住宅ローン残高の方が多い状態」でも、債権者との調整によって売却できる可能性があるのが任意売却です。
ただし、所有者が希望すれば必ず任意売却できるわけではありません。
債権者の同意や条件調整が必要となります。
ただし、返済できない状態をそのまま放置することはおすすめできません。
滞納が続き、金融機関等による手続きが進んでいけば、最終的には裁判所を通じた競売によって不動産が売却される可能性があります。
そのため、
「まだ何とか払えているけれど、今後は厳しい」
という段階から相談することが大切です。
早い段階であれば、通常の不動産売却が可能なのか、任意売却を検討する必要があるのかなど、現在の状況に応じた方法を検討しやすくなります。
任意売却と競売の大きな違いは、売却の進め方です。
任意売却では、債権者の同意などを得ながら、基本的には通常の不動産売買に近い方法で購入希望者を探します。
一方の競売は、債権者からの申立てにより裁判所が不動産を売却し、その代金を債務の弁済に充てる法的な手続きです。
任意売却の場合でも自由に価格を決められるわけではなく、売却価格や売却条件などについて債権者との調整が必要になる場合があります。
「競売になりそうだから任意売却すればいい」と最後まで待つのではなく、できるだけ時間に余裕がある段階から動くことが重要です。
ここは特に注意していただきたいポイントです。
任意売却をしたからといって、住宅ローンの残債が自動的になくなるわけではありません。
例えば住宅ローンが2,000万円残っている状態で、不動産の売却によって返済に充てられる金額がそれを下回れば、原則として残債務が生じます。
売却後に残った債務については、債権者等との話し合いや対応が必要になります。
そのため任意売却を検討するときは、
「家が売れるか」
だけではなく、
「売却後にいくら債務が残る可能性があるのか」
まで考えておくことが大切です。
住宅ローンの返済が厳しくなったとき、まず確認したいのが次の2つです。
① 現在の住宅ローン残高
そして、
② 現在の不動産の売却見込み価格
です。
例えば住宅ローン残高が1,500万円でも、不動産が1,800万円程度で売却できるのであれば、任意売却ではなく通常の不動産売却で解決できる可能性があります。
反対に、住宅ローン残高が2,000万円あるのに売却見込み価格が1,200万円程度であれば、売却するために別の検討が必要になります。
そのため当社では、まず対象となる不動産の状況を確認し、現在の市場でどの程度の価格で売却できそうなのかを査定することが重要だと考えています。
任意売却を検討する場合、不動産会社による価格査定も重要になります。
不動産価格は、土地・建物の大きさだけで決まるものではありません。
和歌山市内でも、
などによって売却価格は変わります。
査定価格を必要以上に高く設定しても、実際にその価格で売れなければ問題の解決にはつながりません。
特に売却できる期間が限られている場合には、「高く見せる査定」ではなく、現在の市場で実際に売却できる可能性を考えた価格査定が重要になります。
住宅ローンについて、次のようなお悩みがある場合は早めにご相談ください。
「まだ任意売却をすると決めていない」という段階でも問題ありません。
まず現在の状況を確認することが大切です。
住宅ローンの問題は、時間が経過することで状況が良くなるとは限りません。
特にすでに滞納している場合や競売手続きが進んでいる場合は、対応できる時間が限られてくる可能性があります。
「恥ずかしくて相談しにくい」
「もう少し自分で何とかしてみよう」
と思われる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、早い段階であれば選択肢を比較しながら検討できる可能性があります。
売却するかどうかを決める前でも、まずは住宅ローン残高を確認し、自宅が現在どの程度で売却できそうなのかを
把握してみてください。
新家住宅株式会社では、和歌山市を中心に中古住宅・土地などの不動産売却、査定、買取のご相談を承っております。
住宅ローンの返済が難しくなっている場合も、まず不動産の現在価格を確認し、通常売却が可能なのか、任意売却を検討する必要があるのかなど、現在の状況を整理するところから始めます。
「住宅ローンが残っているけれど売却できる？」
「売却するといくらくらい残る？」
「競売の通知が来ているけれど、まだ間に合う？」
このようなお悩みがございましたら、お早めにご相談ください。
住宅ローンの問題は、それぞれの借入状況や不動産の価格、債権者、手続きの進行状況などによって対応が異なります。
一人で判断せず、まず現在の状況を確認することから始めましょう。
新家住宅株式会社
和歌山市を中心に、不動産売却・不動産買取・中古住宅・土地などのご相談を承っております。
